Vorsicht bei Mietbürgschaften!

Die Stellung von Mietsicherheiten ist gängige Praxis. Jeder weiß, dass zum Mietbeginn eine Barkaution zu stellen ist, die oftmals die Höhe von drei Nettokaltmieten erreicht, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Als zusätzliche Sicherheit verlangen Vermieter gerne die Stellung einer Bürgschaft.

Hierbei ist jedoch höchste Vorsicht geboten, denn die Art und Weise der Stellung der Bürgschaft hat erhebliche Auswirkungen auf den Umfang der Haftung des Bürgen.

§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt vor, dass die Höhe der Sicherheit drei Monatsmieten nicht überschreiten darf. Diese Regelung dient dem Schutz des Mieters vor zu hohen finanziellen Belastungen und soll Erschwerungen für den Abschluss von Mietverträgen entgegenwirken. Abweichende Vereinbarungen hiervon sind gemäß § 551 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches unwirksam.

Diese Begrenzung gilt für alle Mietsicherheiten, auch für Bürgschaften! Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in seiner Entscheidung vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88 geklärt. Der Vermieter kann zwar zusätzlich zur Barkaution eine Mietbürgschaft verlangen. Die Haftung des Bürgen ist aber auf die Höhe von drei Nettokaltmieten unter Anrechnung einer Kaution beschränkt.

Hiervon hat der Bundesgerichtshof bislang zwei Ausnahmen gemacht. Zum einen für Fälle, in denen die Bürgschaft unaufgefordert vom Dritten unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrages gestellt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90).

Das bedeutet, dass der Bürge in einem solchen Fall uneingeschränkt für alle Miet- und Mietnebenforderungen des Vermieters haftet.

Zum anderen für solche Fälle, in denen ein Dritter während eines laufenden Mietverhältnisses eine Bürgschaft stellt, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12). In dem zugrunde liegenden Fall kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos wegen Zahlungsverzugs. Um die Kündigung abzuwenden gab der Bruder des Mieters eine uneingeschränkte Bürgschaftserklärung zur Übernahme sämtlicher Miet- und Mietnebenforderungen ab. Der Vermieter nahm den Bürgen später auf Zahlung in Anspruch, da weitere Mietrückstände entstanden waren. Der Bürge haftete auch in diesem Fall uneingeschränkt für sämtliche Forderungen des Vermieters.

Es ist dringend von der unaufgeforderten Stellung einer Mietbürgschaft abzuraten, da dem Bürgen im Falle seiner der Inanspruchnahme eine hohe finanzielle Belastung drohen kann. Sollte sich die Stellung einer Bürgschaft unter keinen Umständen vermeiden lassen, so sollte darauf geachtet werden, dass Bürgschaftserklärung nicht uneingeschränkt abgegeben wird.

Dirk Gräning

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