Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13 – entschieden, dass der Vermieter eine Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht wegen streitiger Ansprüche verwerten darf.

Die Mieterin zahlte die Mietkaution vereinbarungsgemäß auf das Kautionskonto. Der Mietvertrag enthielt folgende Zusatzvereinbarung: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“

Während der Mietzeit machte die Mieterin Minderungsansprüche geltend, woraufhin sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen ließ. Die Mieterin verlangte von ihrem Vermieter klageweise, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und dieses insolvenzfest anzulegen.

Der Vermieter, der die Abweisung der Klage verlangte, blieb in allen Instanzen erfolglos. Der Bundesgerichtshof entschied in letzter Instanz, dass der Vermieter nicht berechtigt war, wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderung das Kautionsguthaben in Anspruch zu nehmen, da dies dem Treuhandcharakter der Mietkaution widerspricht.

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass der Vermieter die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem Vermögen anzulegen hat. Damit, so der Bundesgerichtshof, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde aber unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die im Mietvertrag enthaltene Zusatzvereinbarung ist daher nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs als eine von der gesetzlichen Bestimmung abweichende Vereinbarung gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

(Pressemitteilung des BGH, Nr. 77/2014)

Dirk Gräning

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