Das ist alles nur zum Schein …

Wer lebt in den eigenen vier Wänden oder spielt mit dem Gedanken daran? Die Mieten steigen, aber die Kaufpreise leider auch, ganz zu schweigen von steigenden Kreditzinsen. Wer Eigentum an Grundstücken erwerben will, der muss daneben aber auch noch weitere Kosten einkalkulieren: Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Je höher der Kaufpreis des Grundstücks bemessen ist, desto höher fallen die Kosten für den Erwerb des Grundstücks aus.

Irgendwo muss man ja mal sparen. Wer clever ist, der denkt sich vielleicht: Ich reduziere den Kaufpreis auf dem Papier und spare dadurch die Kosten, den Differenzbetrag zahle ich „freundschaftshalber unter der Hand“, muss ja keiner etwas mitbekommen. Konkret: Es wird ein Grundstück für 500.000 Euro verkauft, vor dem Notar aber nur ein Kaufpreis von 300.000 Euro beurkundet und die restlichen 200.000 Euro unter der Hand gezahlt.

Was ist aus anwaltlicher Sicht hierzu zu sagen? Hände weg von solchen Schwarzgeldabreden! Eine solche Vorgehensweise ist unter mehreren Gesichtspunkten nicht anzuraten, ganz abgesehen davon, dass ein Verfahren auch wegen Steuerhinterziehung drohen könnte. Ich möchte kurz aufzeigen, warum der Grundstückserwerb mittels Schwarzgeldabrede eine äußerst wacklige Konstruktion mit erheblichen immobilienrechtlichen Risiken darstellt.

Zunächst einmal: Beim Kauf eines Grundstücks ist der Kaufvertrag notariell zu beurkunden, nur so ist der Vertrag auch wirklich wirksam. Umgekehrt: Liegt keine oder nur eine fehlerhafte notarielle Beurkundung vor, so ist der Vertrag grundsätzlich unwirksam.

Der beim Notar beurkundete Grundstückskaufvertrag mit einem niedrigeren als eigentlich gewollten Kaufpreis ist ein sog. Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB: Wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben, so ist sie nichtig. Der Vertrag ist zwar formal beurkundet, aber nichtig, also rechtlich nicht existent. Nach Absatz 2 dieser Vorschrift finden, wenn durch ein solches Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt wird, die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung. Das heißt für die Schwarzgeldabrede: Der Kaufvertrag mit dem höheren Kaufpreis ist der eigentlich gewollte Vertrag. Dieser hätte aber notariell beurkundet werden müssen. Ist er aber nicht! Sodass auch dieser Vertrag nichtig ist, aber dieses Mal wegen Formverstoßes.

Nichtige Verträge muss niemand erfüllen. Weder Käufer noch Verkäufer. Wer es dennoch tut, wer also etwa den Kaufpreis zahlt, einen Kredit hierfür aufnimmt, den Notar bezahlt etc., der läuft Gefahr, etwas zu bezahlen, aber nichts dafür zu bekommen, außer Post vom Staatsanwalt.

Der formnichtige Vertrag ist grundsätzlich unwirksam. Grundsätzlich deshalb, weil beim Grundstückserwerb wie im echten Leben nun einmal Fehler passieren können. Manche dieser Fehler lassen sich korrigieren und heilen. Eine solche Heilung regelt § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB: Ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Das „Ob“ und „Wann“ dieser beider Erwerbstatbestände werden jedoch mit erheblichen Unsicherheitsfaktoren verbunden sein. Es ist aus anwaltlicher Sicht nicht zu raten, solche Risiken einzugehen, wenn sie sich vermeiden lassen. Wer sich finanziell weit aus dem Fenster lehnt, sollte sich nicht an einem dünnen Drahtseil absichern.

Wer sein Drahtseil ein wenig dicker knüpfen und vor weiteren Fallstellungen gewarnt sein will, der sollte sich anwaltlich beraten lassen.

Dirk Gräning
Rechtsanwalt

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